Text: Ilona Lütje
SZENE HAMBURG: Vor sechs Jahren wurde in Deutschland die Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem sind die Mieten laut aktueller Studien sogar um bis zu 51 Prozent gestiegen. Macht sie denn überhaupt Sinn?
Daniel Halmer: Ja, die Mietpreisbremse ist ein gutes und nützliches Instrument für Mieter, gegen zu hohe Mieten vorzugehen.
Die Problematik ist, dass Vermieter sich oft nicht an das Gesetz halten, da sie keine Strafen zu befürchten haben. Dazu kommt, dass Mieter selbst aktiv werden müssen. Hier bedarf es noch sehr viel Aufklärung, um die Mieter für ihre Rechte zu sensibilisieren und ihnen die Angst zu nehmen, diese auch durchzusetzen.
Wovor sollte ich denn Angst haben? Welche Probleme kann so ein Schritt für mich mit sich bringen? Riskiere ich nicht schlimmstenfalls die Kündigung, wenn ich gegen meinen Vermieter aufbegehre?
Generell bekommt man keine Probleme, nur weil man sein Recht einfordert. Mieter sind in Deutschland sehr gut geschützt. Der Vermieter kann nicht kündigen, nur weil Mieter ihre Rechte in Anspruch nehmen.
Solange die Miete pünktlich gezahlt und sich an die Hausordnung gehalten wird, kann ein Mietvertrag kaum gekündigt werden. Wenn Mieter allerdings eigenständig versuchen, die Mietpreisbremse zu ziehen, lassen Vermieter, insbesondere große Konzerne, die Anfrage gerne versanden. Darum ist es sinnvoll, CONNY zu beauftragen und die Abwicklung unseren Experten zu überlassen. Es gibt einzelne Vermieter, die unsachlich reagieren, aber deshalb steht CONNY zwischen beiden Parteien, um den Stress von unserem Kunden fernzuhalten.
Was hat die Mietpreisbremse in Hamburg bewirkt?
Noch zu wenig, da Hamburger Mieter die Mietpreisbremse kaum nutzen. Nur wenn Mieter flächendeckend Gebrauch davon machen, kann der Mietspiegel und somit auch die Mietpreise langfristig stabilisiert werden.
Im Jahr 2020 konnten wir die monatliche Miete unserer Kunden in Hamburg im Durchschnitt um 276 Euro reduzieren. Das zeigt, dass hier großes Potenzial besteht.
Wie viele Mieter zahlen in Hamburg denn aktuell zu viel?
Ein Trend lässt sich anhand der aktuellen Angebotsmieten ablesen. Unsere letzte Analyse zeigt, dass in Hamburg 69 Prozent aller Wohnungsinserate (Neubau ab 2014 und Wohnungen ohne Angabe des Baujahres wurden ausgeschlossen) gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
Welche Stadtteile sind davon am meisten betroffen?
Grundsätzlich sind alle Stadtteile davon betroffen. Allerdings häufen sich die Fälle, je weiter es Richtung Innenstadt geht. Insbesondere die zentralen Stadtteile wie Eimsbüttel, Altona oder Hamburg-Mitte stechen hier heraus.
Der Wohnraum ist knapp, bei freien Wohnungen stehen die Bewerber Schlange und dem Vermieter leuchten die Dollarzeichen in den Augen. Wie lässt sich der Mietwucher denn verhindern und welche Chance habe ich als Wohnungssuchender?
Gesetze gelten für alle. Daher ist unsere Empfehlung: einziehen und dann Mietpreisbremse ziehen. Auch Vermieter haben sich an Gesetze zu halten und die Mietpreisbremse regelt ganz klar, was die maximal zulässige Höchstmiete ist.
Man muss sich aber bewusst sein, dass der Prozess etwas dauern kann. In der Zwischenzeit muss zunächst die vereinbarte Miete gezahlt werden.
Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Verträge?
Das Gesetz gilt in Hamburg für alle Mietverträge, die nach dem 11. Juli 2018 geschlossen wurden.
Wie stehen die Chancen vor allem bei den ganz großen Vermietern Deutschlands, den Kapitalgesellschaften?
Große Vermieter kennen CONNY bereits und lenken meist schnell ein, um unnötige Kosten zu vermeiden. Im Jahr 2020 konnten wir für 95,52 Prozent unserer Kunden erfolgreich die Mietpreisbremse durchsetzen.
Die Fälle werden mittlerweile von Sachbearbeitern als Standardprozess abgewickelt. Natürlich gibt es auch hier immer wieder Fälle, in denen die Mietpreisbremse laut Vermieter nicht greift. Doch diese können wir in den meisten Fällen widerlegen.
„Wir haben schon viele kuriose Fälle erlebt“
Für die Mietpreisbremse gibt es auch Ausnahmen wie zum Beispiel eine umfassende Sanierung. Was kann der Mieter hier tun?
Ausnahmen sind immer kritisch zu prüfen. Sie werden oft von Vermietern genutzt, um unwissende Mieter zu täuschen, um so die Mietpreisbremse zu umgehen. Beispielsweise werden einfache Instandsetzungsmaßnahmen als umfassende Modernisierung angeben. Wir konnten in der Vergangenheit oft solche Täuschungsversuche enttarnen und somit doch die Mietpreisbremse für unsere Kunden durchsetzen.
CONNY ist schon im Jahr 2016 an den Start gegangen, um Mieter bei der Durchsetzung zu unterstützen.
Was genau ist Ihr Ansatz und wie können Sie helfen?
Unser Ansatz ist es die Durchsetzung der Mietpreisbremse so einfach wie möglich zu machen. Jeder soll Zugang zu dieser Rechtsdurchsetzung erhalten. Darum ist unserer Honorar an eine erfolgreiche Durchsetzung geknüpft. Das heißt, der Kunde zahlt nur, wenn wir für ihn erfolgreich waren.
Wer kann sich an Sie wenden?
Jeder Mieter in Hamburg, der seinen Mietvertrag nach dem 11. Juli 2018 unterschrieben hat. Ausgenommen sind sozial geförderte Wohnungen, Studentenwohnheime, Neubauten, die nach 2014 errichtet / bezugsfertig wurden, sowie umfassend sanierte Wohnungen.
Was unterscheidet CONNY vom Mieterverein?
Wer zum Mieterverein geht, erhält Hilfe zur Selbsthilfe. Wir übernehmen dagegen den gesamten Prozess für den Mieter.
Wir brauchen nur einige wichtige Informationen zur Wohnung und zum Mietvertrag und übernehmen anschließend die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter. Wenn nötig, ziehen wir mit unseren Partneranwälten auch vor Gericht. Die Kosten für die Gerichte und Anwälte bleiben so nicht beim Mieter hängen.
Ihr absurdester Fall?
Wir haben schon viele kuriose Fälle erlebt – zum Beispiel: Ein Vermieter hat nach unserer Kontaktaufnahme angekündigt, die Wohnung zu verkaufen, ist am Ende doch eingeknickt und wir konnten die Miete um 700 Euro senken.
Eine WG hat den Zuschlag bei einer Wohnung für 900 Euro bekommen. Bei Vertragsunterschrift wurde eine Modernisierungsvereinbarung vorgelegt, welche die Miete noch einmal um 600 Euro erhöhen sollte. Die Modernisierung hat allerdings nie stattgefunden und unsere Partneranwälte konnten die Vereinbarung für unsere Kunden abwehren.
Der Vormietvertrag wurde vom Vermieter gefälscht, um die Miete bei der Neuvermietung weiter in die Höhe treiben zu können.
Ihr kürzester Fall?
Fünf Tage.
Ihr längster Fall?
429 Tage. Hier hatten wir es mit einem großen Konzern auf Vermieterseite zu tun. Solche Fälle sind zwar mühsam, aber dem Kunden wurden alle Ansprüche über die Dauer des Falls rückwirkend erstattet – das waren rund 13.000 Euro.
