Die steigenden Mietpreise sind – neben Covid-19 und dem Klimawandel – das brennende Thema der Stadt. Wir sprachen mit der Stadtsoziologin Prof. Dr. Ingrid Breckner über die bisherige Entwicklung, Erfolge und Misserfolge und die Schwierigkeit, Bauen und Nachhaltigkeit unter einen Hut zu bekommen
Interview: Marco Arellano Gomes
SZENE HAMBURG: Frau Prof. Dr. Ingrid Breckner, wann haben Sie zuletzt in Hamburg eine Wohnung gesucht?
Prof. Dr. Ingrid Breckner: Das ist schon lange her. Das war, als ich nach Hamburg zog, also im Jahr 1995.
Da sahen die Preise fürs Wohnen wahrscheinlich anders aus, oder?
Ja, aber es war schon damals nicht einfach, eine Wohnung zu finden. Der Wohnungsmarkt war angespannt. Ich bin dann durch Freunde und Zufall an meine erste Hamburger Wohnung gekommen.
Die Miet- und Kaufpreise steigen in Hamburg seit Jahren. Von 1999 bis 2019 sind die durchschnittlichen Nettokaltmieten von 5,70 Euro/m² auf 8,66 Euro/m² gestiegen. Bei Neuvermietungen sind es 13,40 Euro/m². Ist Wohnen ein Luxusgut geworden?Lukas, Gratulation zu zwei Silbernägeln und einem Bronzenagel. Mit welcher Idee hast du abgeräumt?
Es gibt im Bereich der mittleren Einkommen viele Menschen, die die gestiegenen Wohnkosten in der Stadt nicht mehr bezahlen können oder bei denen die Mietbelastung 40 bis 50 Prozent des Einkommens ausmacht. Eigentlich gelten 30 Prozent des Einkommens als verträgliche Mietbelastung.
Warum ist das Wohnen in den Städten so teuer geworden?
Das hat mehrere Ursachen. Ein zentraler Punkt ist die Verknappung des Bodens und die damit einhergehenden Steigerungen der Bodenpreise. Die machen einen hohen Anteil der Kosten beim Wohnungsbau aus. Ein weiterer Grund ist, dass Investitionen in Immobilien spätestens seit der Finanzkrise als lukrativ angesehen werden, um Vermögenswerte aufzubauen. Ein dritter Grund für die Anspannung im preisgünstigeren Segment ist der Rückgang des Anteils von Sozialwohnungen, infolge geringen Neubaus und auslaufender Belegungsbindungen binnen 15 bis 30 Jahren. Hamburg hatte mal 40 Prozent Sozialwohnungen. Heute sind wir bei knapp über zehn Prozent. Dabei ist ein großer Prozentsatz der städtischen Bevölkerung darauf angewiesen.
Wie viele Menschen betrifft das in Hamburg?
In Hamburg haben etwa 50 Prozent der Einwohner einen Anspruch auf eine Sozialwohnung.
Ist das für eine wohlhabende Stadt nicht ein Armutszeugnis?
Die Entwicklungen der Löhne und Wohnkosten laufen seit Jahren auseinander. Dadurch rutschen viele in die Kategorie hinein, in der man einen Wohnberechtigungsschein bekommen kann.
Politische Maßnahmen
Über das „Bündnis für das Wohnen“ ist es in Hamburg zumindest gelungen, knapp 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr zu erteilen. Ein zentrales Element hierbei ist der sogenannte Drittelmix. Reicht das, um die Entwicklung zu korrigieren?
Das dürfte wahrscheinlich nicht reichen. In einzelnen Projekten wird der Drittelmix daher auch nicht mehr angestrebt, sondern ein Halbmix von bis zu 50 Prozent.
Ist das „Bündnis für das Wohnen“ ein Erfolg?
Es ist eine Strategie, die das Bundesland Hamburg mit privaten Bauherren, Genossenschaften und Mietervereinen verfolgt, um die ehrgeizigen Ziele im Wohnungsneubau zu erreichen. Die Stadt alleine würde es sicher nicht schaffen, weil sie dann eigene Wohnungsunternehmen aufbauen müsste, die sie überhaupt nicht hat. Insofern ist die Stadt darauf angewiesen, Kompromisse auszuhandeln.
Tatsächlich wurden seit dem Jahr 2011 etwas mehr als die Hälfte der genehmigten Wohneinheiten fertiggestellt. Ist das Bündnis eine Mogelpackung?
Das mag auf dem ersten Blick so aussehen, aber die baurechtliche Feststellung und Genehmigung ist nur ein Aspekt beim Wohnungsbau, ein anderer ist der Bau selbst. Der hängt von vielen weiteren Faktoren ab. In der jüngeren Vergangenheit waren das Lieferengpässe durch Corona, Holzknappheit sowie gestiegene Bodenpreise. Da kann es passieren, dass ein Bauherr sagt: „Ich warte noch ein bisschen, bis sich die Situation beruhigt, um nicht teurer bauen und entsprechend mehr Miete verlangen zu müssen.“
Was kann Hamburg noch tun, um der Mietpreisentwicklung entgegenzuwirken?
Es gibt die Möglichkeit des Vorkaufsrechts. Dieses können Städte vor allem in sozialen Erhaltungsgebieten wahrnehmen, in Hamburg gibt es 16 davon. Das Problem mit dem Vorkaufsrecht ist bloß, dass die Städte nicht genug Geld haben, um dieses in großem Maßstab wahrzunehmen. Und es stellt sich die Frage, ob man bei den derzeit überhöhten Preisen Vorkaufsrechte überhaupt wahrnehmen sollte. Man setzt hier immerhin Steuergelder ein – und befeuert im ungünstigsten Fall zusätzlich die Preisentwicklung.
Klingt nach einem Teufelskreis. Was kann noch getan werden?
Alle Formen, die Wohnfläche zu reduzieren, helfen natürlich auch. Es gibt zunehmend neue Gemeinschaftswohnformen, die weniger Platz brauchen. Da hat dann nicht jeder ein privates Gästezimmer, sondern es gibt ein gemeinschaftliches.
Wie sieht es denn mit dem Mietpreisdeckel aus?
Der Mietpreisdeckel ist in Berlin gescheitert, weil das Land diesen eingeführt hat. Laut Verfassungsgericht darf dies aber nicht auf Landesebene beschlossen werden, sondern nur auf Bundesebene. Es bräuchte also einen bundesweiten Mietendeckel. Nachdem wir gesehen haben, wie schwer in der Pandemie einheitliche Entscheidungen auf Bundesebene zu treffen waren, befürchte ich, dass eine solche bundeseinheitliche Regelung so schnell nicht zustande kommt.
Wie steht es zumindest um die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse hat sich als nicht sonderlich schlagkräftig erwiesen, weil es zu viele Schlupflöcher gibt, um sie zu umgehen. Da müsste man nachjustieren, aber das ist wohl politisch nicht mehrheitsfähig.
Was ist mit Enteignungen?
An Enteignungen stellt das Grundgesetz sehr hohe Anforderungen. Ich bezweifle auch, dass Enteignungen bei großen Wohnungseigentümern durchsetzbar sind. Die Initiativen betonen ja ausdrücklich, dass sie keine generelle Enteignung wollen, sondern nur partielle – speziell im Falle der großen, spekulativen Wohnungsunternehmen. Aber auch da muss der Staat sehr genau nachweisen, warum eine Enteignung denkbar und möglich ist. Ich halte das für kein geeignetes Instrument.
Der Markt
Nun wollen zwei große Immobilienunternehmen, Vonovia und Deutsche Wohnen, fusionieren.
Da sieht man, wie hart bereits darum gekämpft wird, wer im Wohnungsmarkt die Oberhand hat. Auf der einen Seite private Immobilienbesitzer und auf der anderen Seite kommunale, föderale und nationale Institutionen.
Der Immobilienmarkt ist nicht gerade ein Musterbeispiel für Transparenz, oder?
Es gibt tatsächlich ein Defizit in der Transparenz über den Bodenbesitz. Die Stadt weiß zwar durch ihr Grundstückskataster sehr wohl, wer die Eigentümer sind. Diese Informationen sind allerdings nicht öffentlich zugänglich. Niemand will die Immobilienbesitzer in die Hände von Protestgruppen liefern. Hierbei spielt auch der Datenschutz eine Rolle. Das ist eine Abwägung zwischen dem Schutzbedürfnis von Eigentümern und dem öffentlichen Informationsbedürfnis.
In Hamburg gibt es etwa 720.000 Wohnungen, davon sind 440.000 in Privatbesitz, 130.000 in städtischer Hand und ebenfalls um die 130.000 gehören Baugenossenschaften. Der Großteil also ist in Privatbesitz. Liegt da das Problem?
Grundsätzlich spricht nichts gegen einen hohen Prozentsatz privaten Wohnungseigentums, nur gibt es unterschiedliche Qualitäten von privat. Es gibt diejenigen, die eine Immobilie gekauft haben, um von den Mieteinnahmen zu leben und sich für das Haus verantwortlich fühlen. Und es gibt auf der anderen Seite des Spektrums Investoren, die eher aus Spekulationsgründen Immobilien erwerben, um bei einem Wiederverkauf gute Renditen zu erzielen.
Wie kann man Letzteres unterbinden oder zumindest reduzieren?
Die Politik geht zunehmend dazu über, Erbbaurechte zu vergeben, also städtischen Boden zu verpachten, statt zu verkaufen. Das ist sinnvoll, denn wenn Städte ihren Boden verkaufen, haben sie keine Interventionsmöglichkeit mehr. Das hat man beispielsweise im Gängeviertel gesehen, wo ein internationaler Investor das Objekt gekauft hat und dann sechs Jahre lang nichts unternahm. Erst nach der künstlerischen Besetzung hat sich die Stadt dazu bereit erklärt, das Grundstück zurückzukaufen.
Gute Beispiele und Möglichkeiten
Gibt es Städte, die Hamburg als Vorbild dienen können?
Wien wird gern genannt. Dort wurde in den vergangenen 100 Jahren der größte durch die Kommune steuerbare Bestand an Wohnimmobilien aufgebaut. Diese Immobilien sind nicht alle im Eigentum des Landes und der Stadt Wien, sondern auch von Bauträgern, die die Wohnungspolitik des Landes Wien mittragen.
Hat Hamburg diese Steuerungsmöglichkeit nicht in Bezug auf die SAGA?
Es ist ein Glück, dass die SAGA nicht verkauft worden ist. Das stand ja schon mal zur Debatte. Im Unterschied zu vielen anderen Städten, die ihren kommunalen Wohnungsbestand veräußert haben, um Schulden zu tilgen, wie beispielsweise Dresden oder Berlin, hat Hamburg rechtzeitig die Bremse gezogen. München kauft inzwischen wieder Wohnungen zu hohen Preisen zurück.
Ziemlich beliebt bei Mietern sind Genossenschaften, weil die Mieten dort vergleichsweise moderat steigen. Wie schaffen die das?
Genossenschaften planen von vornherein für den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes und kümmern sich um die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen. Das führt dazu, dass ein Gebäude eine hohe Lebensdauer erreicht. Genossenschaften entstanden vor allem im Kaiserreich als kollektive Nothilfeeinrichtung, als der Wohnraum knapp war und der Zuzug in die Städte zunahm.
Das erinnert doch stark an die gegenwärtige Situation?!
Es gab in den vergangenen Jahren in der Tat einen sehr starken Zuzug in Städte, wodurch Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt ganz klar aus dem Gleichgewicht kamen. Bis 2019 wuchs Hamburg jährlich um 20.000 Menschen. Das ist jedes Jahr eine neue Kleinstadt.
Wenn es in Hamburg einen Zuzug von 20.000 Menschen gibt, dann reichen doch weder die Genehmigung von 10.000 noch der tatsächliche Bau von etwa 5.000 Wohneinheiten aus.
Der Zuzug ist in den letzten beiden Jahren zumindest etwas zurückgegangen. Das kann aber auch mit Corona zusammenhängen. Dadurch, dass so viel Wohnungsbestand im bezahlbaren Segment fehlt, denke ich, dass man da mit Sicherheit nachlegen muss. Das hängt aber von vielen weiteren Faktoren ab, wie den Wanderungsbewegungen, der wirtschaftlichen Entwicklung, den Alters- und Haushaltstrukturen.
Hamburg gilt als Single-Hauptstadt. Welche Rolle spielt das bei den Mietpreisen?
Das spielt durchaus eine Rolle. Wenn immer mehr Menschen alleine in einer Wohnung leben, dann wird mehr Wohnraum pro Person verbraucht, weil jeder nun mal ein Badezimmer, eine Küche und einen Schlafraum hat. Das Single-Dasein betrifft in Hamburg immerhin 50 Prozent aller Haushalte, wobei nicht alle Singles alleine wohnen.
Modernisierung und Verdrängung
Über einen wichtigen Aspekt haben wir noch nicht gesprochen: Modernisierungen. Es ist vielen unbegreiflich, wie man zulassen konnte, dass Vermieter sich die hohen Investitionen zu großen Teilen mit Steuergeldern fördern lassen und im Anschluss acht Prozent der entstandenen Kosten auf die Miete aufschlagen – und zwar ohne zeitliches Limit. Wer hat sich denn solchen Irrsinn ausgedacht?
Das ist schon ein Stück weit verrückt. Eigentlich rechnet man ja damit, dass pro Jahr mindestens fünf Prozent der Mieteinnahmen für Instandhaltung aufgewendet beziehungsweise angespart werden. Viele Immobilienbesitzer blieben aber lange Zeit untätig oder kauften mit den Ersparnissen weitere Immobilien, die ebenfalls nicht modernisiert wurden. Als dann genug Anreize da waren, schlugen sie alle zu, brachten die Wohngebäude auf den aktuellen Standard – mit entsprechend hohen Modernisierungskosten und -forderungen. Eigentlich hätte man die Summe der unterlassenen Instandhaltung von den Modernisierungskosten abziehen müssen. Dem Mieter hätte auch nur der Anteil berechnet werden dürfen, der tatsächlich eine Verbesserung darstellt…
… stattdessen fühlen sich die betroffenen Mieter verzweifelt. Ältere Menschen sehen sich gezwungen, an den Rand der Stadt ziehen.
Ja, für diese Menschen bedeutet das den Verlust ihres Zuhauses, ihres Freundeskreises, ihres vertrauten Wohnumfeldes. Die müssen sich komplett neu orientieren. Das ist eine große Belastung.
Durch den „Vertrag für Hamburgs Stadtgrün“ verpflichtet sich der Senat, die Grünflächen der Stadt beim Wohnungsbau stärker zu schützen. Erschwert das nicht den Wohnungsbau?
Als der Naturschutzbund (NABU) diese Idee erstmals vorbrachte, empfand ich es als absurde Konfrontationsstellung. Die Verhandlungen sind aber ein wichtiger Schritt, um Wohnen und Umwelt gemeinsam zu denken. Es hat ja niemand etwas davon, wenn man eine Wohnung hat, aber keine saubere Luft atmen kann.
Nachverdichtung
Nicht wenige sehen Nachverdichtungen kritisch. Wie sehen Sie das?
Die entscheidende Frage ist, wie nachverdichtet wird. In welchen Gebieten? Auf welche Weise? Und in welchem Ausmaß? Hamburg hat viele Einfamilienhaus-Gebiete. Das sind Flächenfresser. Je nachdem wie die Grundsteuerbemessungen ausfallen, werden einige überlegen, ob man nicht zwei oder dreigeschossig bauen kann. An den Magistralen und am Hafen gibt es viele unterausgenutzte Grundstücke. Viele Gebäude in der Stadt wird man auch abreißen müssen. Es gibt also noch Möglichkeiten zum Wohnungsbau.
Was halten Sie von der Idee, in die Höhe zu bauen?
Im verdichteten städtischen Raum scheint es mir nicht verkehrt, zumindest in Richtung vier bis sechs Stockwerke zu denken. Das ist ja in Stadtteilen wie Eimsbüttel längst üblich – und schlecht wohnt man da ja nicht. Das muss man von Ort zu Ort diskutieren: An welcher Stelle sind welche Höhen möglich und passend? Wie wirkt sich das auf die Umgebung aus?
Ist eine Nachverdichtung angesichts der Pandemie nicht ohnehin fragwürdig?
Da müsste man sich anschauen, welche Möglichkeiten man hat, in Zukunft darauf zu reagieren. Als wir Professoren Studierende in einer Lehrveranstaltung fragten, wie sie mit dem Home-Learning zurechtkommen, haben sie geantwortet: „Sie haben wahrscheinlich einen Balkon! Wir sitzen in unserem 20-QuadratmeterZimmer und müssen darin kochen, arbeiten, essen und schlafen.“
Und haben Sie einen Balkon?
Ich habe einen Balkon, ja. (lacht)
SZENE HAMBURG Stadtmagazin, August 2021. Das Magazin ist seit dem 29. Juli 2021 im Handel und auch im Online Shop oder als ePaper erhältlich!
